一、我国婚姻财产制度类型
我国的婚姻财产制度分为“法定夫妻财产制度”和“约定财产制度”。其中“法定夫妻财产制度”是指《婚姻法》第十七条、第十八条规定的情形。即“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”
其中“约定财产制度”是指《婚姻法》第十九条规定的情形。即“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第是第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻所有的财产清偿。”
可见，在夫妻双方对婚前财产或者婚后财产没有书面形式的特别约定的情况下，夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的动产或者不动产均系夫妻共同财产。而且，根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十九条的规定，“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”，婚前个人财产通常情况下是不能随着夫妻婚姻关系的延续而自动转化为夫妻共同财产的，除非当事人之间根据“约定财产制度”作出完全相反的约定。
二、法定夫妻财产制度下的不动产物权取得
诚如上述，一般情形下，在法定夫妻财产制度下，夫妻一方的个人不动产物权与双方的共同不动产物权的界限是分明的，不存在在婚前个人财产向婚后夫妻共同财产转化的可能性。
对于婚前一方以个人的名义用个人财产支付不动产的全部对价却于婚后方才取得不动产的登记证书从而取得不动产的所有权的，应当认定为该方的个人财产，因为此时仅仅是其婚前个人财产的价值形态由金钱转变为不动产而已。对此，在司法实践中存在截然相反的两种观点，导致两种完全不同的判决。一种观点认为，应当以取得房产证的时间为标准，认为此类房屋属于夫妻共同财产;另一种观点认为是以出资人为标准，认定该房产属于个人婚前财产，应归属于以个人财产出资购房的出资人所有。〔1〕[page]
对于婚后一方以其婚前个人财产或者婚后取得的依据《婚姻法》第十八条之规定应当被确定为个人财产的其他个人财产出资购买的不动产，一般情况下，应当首先基于夫妻双方之间的夫妻身份的特殊关系推定为该不动产系夫妻双方的夫妻共同财产，不论该不动产在不动产登记簿或者不动产所有权证书上所体现的名义是夫妻双方中的任何一方抑或是其双方。只有在负有举证责任的一方有证据证明该不动产是其个人财产的情况下，才可以推翻上述推定。如华东政法大学学者许莉即认为“在当事人没有特别约定的情况下，夫妻财产关系适用《婚姻法》中关于法定夫妻财产制的规定。判断夫妻财产的归属，应以现有的财产形态为依据。依据《婚姻法》中“婚后所得共有”这一规则，只要系争财产的权利取得时间在婚后，则首先应推定为夫妻共有财产。夫妻一方有相反证据的，可以否定夫妻共有的推定。”“夫妻一方用个人财产购置房屋，只要产权登记时间在婚后，则无论购置行为在婚前还是婚后，都适用同样的推定规则，只是婚前财产的表现形态有所不同。购置行为发生在婚前的，夫妻一方的婚前财产形态表现为买卖合同中的债权，即婚前个人享有的债权于婚后转为房屋所有权;购置行为发生在婚后的，夫妻一方婚前的财产形态表现为金钱，即婚前个人所有的金钱于婚后转为房屋所有权。这样的推定规则，可以合理决定夫妻财产纠纷中的举证责任分配问题，也符合法定夫妻财产制的本意。” 〔2〕
对于法律实践中经常遇到的婚前一方以个人名义出资支付商品房首付款后的婚前或者婚后，以双方名义向银行贷款支付余款并于婚后方才取得不动产物权的，在实践中存在争议。第一种观点认为，谁出资则谁所有，婚前还是婚后取得房产证不是认定房产是否属于共同财产的标准，房产增值部分当然属于产权人所有;第二种观点则认为，即便是一方婚前支付房价款的房屋，只要是在婚姻关系存续期间取得房产证的，就属于夫妻共同所有。即使是产权人婚前取得的房产证，但是要夫妻双方共同还贷的，产权人的配偶也有权分割房产的增值部分。以上两种观点分别以上海和江苏两地高级人民法院所持观点为代表。〔3〕笔者认为，应当充分考虑到各种情形，以认定为夫妻共同不动产为宜。理由是：婚前一方以个人名义出资支付的首付款部分虽然系其婚前个人财产，但该首付款的支付是以双方结婚为目的而购置婚房的行为，该款应当视为对方的赠与;至于首付款之外的余款，无论是婚前或者婚后，双方共同向银行贷款取得借款后即共同取得了对该笔银行贷款的共同所有权，再共同将该款出资给开方商并共同还贷的行为并不影响和改变该款的性质，该款对应的房屋的价值部分亦应当认定为夫妻共同财产。同时，我国《物权法》对不动产物权的取得采登记生效要件而不是登记对抗要件主义。根据《物权法》第十四条、第十七条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记薄为准。”因此，只有在取得不动产的所有权证书的情况下，登记在权属证书上的登记产权人才能成为法律意义上的所有权人。而根据《婚姻法》第十七条的规定，只有在婚姻关系存续期间取得的不动产，才是夫妻共同财产。因此，笔者赞同在婚姻关系存续期间夫妻任何一方以个人名义取得不动产权属证书的，该不动产应当认定为夫妻共同财产的观点。[page]
三、约定财产制度下的不动产物权取得
根据《婚姻法》第十九条之规定，夫妻双方可以在婚前或者婚后通过签订财产协议的债权形式灵活地对婚前个人财产或者婚后共同财产做出符合各自实际情况的各种约定，包括约定归各自所有、部分共同所有或者全部共有等情形。婚前财产协议中可以约定在双方领取结婚证确立夫妻关系后该协议生效。当然，囿于我国国情及民族心理，该协议的签订的必要性及可操作性值得商榷。
