别天真了，房产买卖中陷阱丛生，学问大着呢
文/蔡明红律师（江西）
【 摘要】本律师执业近十年，经手的合同有数千份，房产买卖的官司也办了很多，见识了各色各样的开发商和中介，除少数外，绝大多数的房产买卖合同里面的约定多对购房人不利，其中遍布陷阱，稍不注意，就会深陷其中，风险很大。下面我就结合这么多年的经验将其中的风险简单的罗列如下，希望能有助于大家的日常生活。
主要的注意事项如下：一是防止商品房的虚假广告；二是对房地产开发商进行资格审查；三是了解商品房是否设定了他项权利；四是了解该房屋是否已经验收合格；五是要求房地产开发商在签订合同时提供正式合同文本和商品房销售发票。
1、【怎样防止商品房的虚假广告？】
目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，也就是说，你正是看中了宣传广告中宣传的某方面，你一定要在合同中的补充协议中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。
我
2、【怎样对房地产开发商进行资格审查？】
房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。
（1）、“一照”即《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商（售房人）是否具有开发建设销售商品房的法定资质。
（2）、“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。上述证照不全则容易引发纠纷。因此，购房前，购房人应当向房地产开发商或有关部门了解上述情况，或者要求开发商出示相关证件。
3、【查审“五证”时需要注意些什么问题？】
在审查“五证”时，购房人应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有些开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼栋，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应着重审查所购房屋是否在预售或销售的范围之内。许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。应查验“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房人。
4、【如果商品房设定了他项权利，将产生怎样的后果】
我们说，购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了他项权利，如是否设定了抵押等情况也应了解。是因为商品房他项权利主要是指抵押权，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同的补充协议中注明。
5、【怎样了解该房屋是否已经验收合格？】
如果你购买的是现房，再签订合同之前，应当了解该房屋是否已经验收合格，你可以要求开发商提供相关的验收合格证明。销售住宅用房的开发商还应当在交付房屋时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
6、【什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？】
《住宅质量保证书》市房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文书，可以作为商品房买卖合同的补充约定。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》的承诺承担保修责任。商品房售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构，性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出注意事项。
7、【为什么一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。】
正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是目前我市的房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为本省建设厅和本省工商行政管理局监制的正式合同文本，对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房销售发票，而不能用普通的收据代替。
结语
【对双方签订的正式合同，需要开发商逐条逐款的解释，特别是一些限制购房人免除开发商责任的条款，需要重点关注。】
在实践中，购房人需要重点关注以下的条款：①房屋单价及总价条款；②房屋交付时间及逾期交付的违约金比例；③办证时间及逾期办证的违约金比例；④超面积部分的约定，按照法律规定，超过3%的部分由购房人无偿取得，但是开发商可以以特别约定的方式要求购房人支付此部分的价款；⑤解除合同的情形，一般是在逾期交房和逾期办证超过一定的期限等情形下解除合同；⑥其他的事项就是本文上述论述的。（完）
