您好!欢迎来到南昌企助网!

咨询电话

187-5889-5149

二维码
二维码 扫一扫二维码,手机访问

在线咨询

您现在的位置:南昌企助网 > 建筑房产 > 文章详情

90万买房买到藏尸房 打扫时现高度腐烂男尸,现实中的凶宅???

来源:网络 作者:蔡明红律师 时间:2017-04-01


 文/蔡明鸿律师 (江西   333400)

   【摘要】花了90万元买的房子,没想到竟然在打扫的时候意外发现一具高度腐烂的男尸,90万元却买了藏尸房,估计房主也不敢再住了吧。民房内到底发生了什么?房主过户时为何没有发现此事?
 

一、       第一现场回放

  事发地位于温州市苍南县龙港镇翔光巷一民房。昨晚7时许,记者在现场看到,涉案落地房,共有5层,一楼前后门均已被贴上封条。事发现场周围,站满了围观的群众,对于楼内发现尸体的事情,大家议论纷纷。

  附近居民称,尸体是昨天上午9时在该居民楼三楼的后间发现的。当时,新房东来接收房子,打扫时发现房内有一具尸体,已高度腐败。

  在该楼的隔壁,记者找到原房东李女士。李女士称,她家共有2间相邻的5层落地房。20多天前,她与龙港当地一倪姓的男子签订了协议,双方约定以90多万元的价格成交。

  【疑问】过户前为何没发现腐尸

  李女士称,她家原本经营着一家酒楼,今年5月份刚刚关门。平时一家人居住在另一间居民楼里,对涉案的房子基本没有留意。

  “房子的一楼至二楼租给一开理发店的经营户饶先生。房子的三楼原本是酒楼宿舍楼,原先酒楼的一男服务员居住在里面。”昨天倪某发现尸体后报了警。民警过来勘查现场,她从民警处得知,在该尸体边上发现的身份证等信息与该男服务员的信息吻合。

  饶先生称,20多天前,倪某下定金的时候,自己曾接待过他。当时,倪某从一楼到五楼,将房子看了个遍,唯独三楼后面的房间没有进去看。饶先生说:“房间是锁着的,大家以为里面放着一些酒楼的设备就没有进去。”

  【租户】曾闻到楼上传来的恶臭

  饶先生称,他租住在2楼的最近一个月里,曾闻到一股臭味,当时他以为是死老鼠的气味,便没有引起重视。
图片

 二、全国各地在房产买卖中出现了大量的“凶宅,遇到“凶宅”怎么办?

去年、今年,成都、上海等地也相继出现了因“凶宅”法院判决退房的案例,甚至有的法院将中介费及房产交易手续费等经济损失全部判由卖方承担。

然而近几年,全国各地法院认可“凶宅”是一种民间习俗,判决退房的案例越来越多。随着这些判例的出现,可以看出这些年在司法实践中,各地法院在这个问题的处理上已逐渐形成共识。

  2009年,河南省郑州市中级人民法院公布了一起案例,原房主的妻子吊死在该案涉及的房屋内,买房人要求退房。当时一审法院认定“凶宅”是买房人的主观认识问题,且属于封建迷信。原房主虽未将妻子吊死一事告知买房人,但这并不影响房屋的使用,也不存在违法等情形,因此判决驳回了买房人的诉请。

  然而二审时,郑州市中级人民法院却认可了“凶宅”对于使用者心理的影响,认为原房主隐瞒“凶宅”情况,明显违背了《民法通则》第七条“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益”的规定,同时认定“凶宅”对于涉案房屋而言“显然属于重要事实”,终审改判解除合同,原房主退还购房款。

    【网友围观】 不怕可以买,怕可以不买

  法宝:唯物唯心是买家的自由,但卖家需要尽告知义务。

  Baby单眼皮:法院判决根据的是哪条法律规定?诚实信用原则?房屋发生过凶杀案和房屋内有人生老病死有本质上的区别?我认为不足以导致合同被撤销。

  ScreamingCath:如果原房主真的认为这事不值得计较,那就早点坦白讲出来呀。现在隐瞒着说明他自己也知道忌讳故意不说。那可不是坑爹吗!?

  上海市民律师:这不是唯物主义唯心主义的问题,法律判决也要考虑文化传统理念。

  開心涼夏:原房主应该尽到告知义务,人家不怕可以买,怕可以不买。未尽告知义务,我觉得法院判得对。

  戚诚伟律师:出卖人应当如实向买受人告知与房屋有关的重大事项;买受人作为交易主体之一,亦应当在买房时多对房屋状况进行考察。

  个人认为判决很恰当,按照合同法第五十四条第一款,重大误解撤销买卖合同,但是房屋交易成本应当由买卖双方按照责任分担。

  寒烟小院儿:凶宅不吉利是迷信,但买方有知情权。

 图片
 三、“凶宅”的前世今生,“凶宅”的定位

  【是封建迷信还是传统习俗?】

  所谓“凶宅”仅仅是民间的说法,我国法律对此并没有明确的界定。但通过近几年的判例基本可以得出,房屋内发生的非正常死亡事件,如自杀、凶杀等,都可以被列入“凶宅”的范围。这与社会上大部分人的认知相符。

  既然法律上没有明确的规定,为什么越来越多的法院判例要求卖房人在出售房屋时对“凶宅”的情况必须告知?“我们不是讲究唯物主义吗?”“这不是宣扬封建迷信吗?”很多网友也提出这样的质疑。

  【蔡律师分析】人们普遍对于“凶宅”的忌讳是源自于民族的传统和文化,是由于人们对死亡的敬畏,这不同于封建迷信。“实际上在中国人的意识中,我们购买用于居住的房子不仅仅是一个空间的概念,它是一个家,还承载了很多人们情感上的东西。一个发生过非正常死亡的房子,尤其是比较惨烈的死法,确实会让大多数人心里感到不舒服,这不一定就是害怕。”

  所以这样的房子,即使不影响物理上的使用,也会对人的心理造成影响。客观结果也会导致房子实际出售困难或者价值贬损。从诚实信用原则和民法中的公序良俗的角度看,这应该属于房主卖房时应如实告知的重要事实。

  虽然房屋购买人购买了发生非正常死亡事件的房屋,并不是法定的买卖合同无效或可撤销的理由,但房屋所有权人在卖房时如故意隐瞒房屋的重大信息情况致使购房人作出错误的意思表示,即房屋所有权人违反诚信原则的,即构成欺诈。对此,购房人可以要求撤销房屋买卖合同,返还其支付的全部款项。

  有些网友有这样的疑问:既然法律上没有明确的规定,那么如何判断哪些信息是房屋交易时必须告知的“重大信息”?

   可以根据我国传统风俗及公序良俗原则,看大部分购房人在知道该房屋发生的事件后,购买的心理价格是否会受到重大影响。如果大部分人的购买心理价格大幅低于同类房屋价格,我们就可以认为这一信息属于该房屋的重大信息,房屋所有权人应在卖房时如实向购房人予以披露、告知,由购房人决定购买还是不购买。

  朝阳法院的一位法官则告诉记者,在判断哪些属于“与订立合同有关的重要事实”时,法院裁量时主要考虑两个方面:一个是必须,另一个是重大。“必须”是指影响居住者正常使用的,包括水、电、气、暖等问题;“重大”就是指对居住的安全性、便利性造成影响的,比如房子曾经失过火或者房子是所谓的“凶宅”等。对于房子过去的历史,中介机构作为专业的经营机构,在从房主手中承接房子时,应有一个基本的审核义务。

  图片
四、基准的房产买卖建议

【通过合约避免凶宅纠纷】

在法律层面上,这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗,是受法律保护的。在现实层面上,凶宅虽然在物理层面上没有瑕疵,但在普通人的心理上,人们购买房屋的目的是平安、舒适,凶宅显然会影响人们的居住心理,也正是这一原因,使得房屋的价值在客观上受到了影响。因而,作为卖房者,如果为了将房屋卖出或为了卖高价而故意隐瞒凶宅这一重大事实,违反了民事活动中的诚实信用原则,其行为就构成了欺诈。

  为了有效避免买到的房子是“凶宅”,或者买卖双方因对“凶宅”的认识不一样导致纠纷,购房者在购房时可以通过合同约定的方式避免发生问题。

    蔡明鸿律师建议,同时提醒广大买房市民,可通过以下方式防范买到凶宅:首先,要在买房合同中明确如果出现此类情况,卖方应当承担违约责任且买方有权要求退房。其次,对于市场售价明显低于周边房屋平均价的房屋,要提高警惕,可以通过与房屋所在地物业、派出所、邻居那里了解房屋的使用情况,确定其是否是凶宅。最后,如果买房人确实误买了这类凶宅,而房主没有提前告知,可以欺诈为理由通过法律诉讼来要求退房并赔偿损失。

 图片


添加微信×

扫描添加微信