1、购买商品房时，需要注意开发商的“五证”?
[案情回眸]张某准备在上饶县某房地产公司开发的楼盘“天上人间”小区购买一套商品房，该房产是在建的期房，张某看到价格比同地段的楼盘要低很多，就签订了购房合同，支付了全额的购房款，但是房子在还没有建好，就被停工了，咨询了律师，原来该楼盘的一系列手续不齐。
【律师说法】房地产开发是一项手续复杂的工程，首先需要向当地政府改革发展委员会申请立项，获得立项后，对于预售的开发商需要在预售商品房前申请具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
如果没有上述“五证”，而预售房地产，可能会给购房人带来一定程度的风险，所以消费者在购房时应该要求开发商主动出示上述“五证”，并且需要核实其真实性。
对于销售现房，则需要提交经过国家相关部门竣工验收的文件或证明材料。
2、购买商品房时，需要查看房屋的产权情况，有无抵押，有无一房多卖情况?
【案情回眸】张小明在某县某开发商开发的楼盘购买了一套商品房，全额交清了房款。交房款后，张小明多次要求开发商配合办理产权过户，但是开发商一直拖延不办。后无奈，张小明诉至人民法院，律师深入房管局查询，惊奇的得知该房产在销售给张之前就已经抵押给了王某，并给刘某办理了预告登记。由于当地房产管理较混乱，这个预告登记还在有效期内。张小明主张房产无望，转身要求开发商退还房款。里面的猫腻还真是吓人，该楼盘是王某某借用该房地产公司的资质开发的，王某某向该公司支付管理费。我作为张小明的代理人，起诉要求改房地产公司退还房款并支付损失。
【律师说法】这起案件是我2012年办理的，在这起案件中，我深深的明白了购房中处处存在的风险。下面就简单的阐述如何防止购房风险(不管是一手房还是二手房)：1、在购房前应该核实房屋产权情况;2、及时办理预告登记;3、能够办理产权过户时，及时办理产权过户并自交房之日起实际居住使用。详细的风险防范见《二手房买卖中8种陷阱及防范》。
【延展】近些年来房产买卖中发生的欺诈案件很多，尤其是二手房买卖的风险很大。
3、借名买房纠纷 律师：可向出名人索赔
【案情回眸】一年多前，宋某从朋友那里想以较低的价格购买一套住房。当时由于宋某名下已经有好几套住房，同时考虑到房屋限购政策等因素影响，为了便于办理相关手续，他与表哥何某私下商量(没有将实情告知何某的妻子)后，最终借何某的名义把便宜的房子买了下来，并办理了产权登记。
多年来，宋某与表哥何某关系非常要好，两人犹如亲兄弟很是默契，所以在购买该套房屋时双方私下口头约定，借用表哥的名字进行登记，宋某支付所有房款后，不管何时该套房屋的权属及使用权益始终属于宋某所有。
从去年下半年开始，表哥与表嫂的关系出现了大的矛盾。今年3月初开始，表嫂从南方回来后便提出要与何某离婚。谈到财产的分割问题时，除了自家住房外，表嫂还提出要分割登记在丈夫名下的那套住房。表嫂认为，房屋的登记日期在他们婚姻存续期间，所以该套房屋属于夫妻双方共同财产。不管如何沟通和解释，表嫂总是不愿相信，而且还放话说，如果不能合理分割，她将通过诉讼方式解决。
【律师说法】听了宋某的述说后分析称，如果宋某无法举证证明该房屋确属其借何某名义所购，而且房款以及后来的装修等款项均为自己支付的话，一旦何先生的妻子向法院起诉离婚，并要求对该房屋进行分割，而该套房屋的所有权证是在何某与其妻婚姻关系存续期间取得的，该套房屋将面临被分割的风险。届时，假如法院判决何某与其妻离婚，就会推定登记在何某名下的房屋为夫妻共同财产，会同时作出对该房屋分割的相应判决。若法院判决不予离婚，由于双方夫妻关系还在存续期间，法院就不会对该房屋作出分割判决。
【延展】搜集多方相关证据。根据目前的情况，作为实际购房人的宋某首先应多方搜集相关证据，以证明自己确属该套房屋的实际购买人。其次，应立即以表哥何某和表嫂为共同被告，向房屋所在地法院提起确权之诉。法院受理后，宋某还应以实际房屋所有人的身份向受理离婚案的法院提出申请，请求暂时中止审理何某及其妻的离婚案件。因离婚案中夫妻共有财产涉及案外人的利益，按照《民事诉讼法》的规定，法院可中止审理。待宋某确认房屋所有权案审结后，再恢复离婚案的审理。
另外，需要补充的是在借名买房过程中，出名人也存在一定的过错，加上该房屋购买时价格相对较便宜，按照现在的市场价已无法再买到相同的住房，作为实际购房人其损失是显而易见的。在这种情况下，如果出名人不对实际购房人进行赔偿，将导致对实际购房人的严重不公，因此必要时实际购房人有权向出名人索赔相应损失。
4、一、二手房买卖风险
二手房买卖中8种陷阱及防范
根据多年的律师执业经验，现将二手房买卖中的几个陷阱和如何应对总结如下：
1、“卖房者”非房主。
对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。
对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
3、卖房者只是使用权人。
对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。
对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。
对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。
6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。
对策：购房人一定要看清房屋性质。
7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。
对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。
8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无**常使用这些附属设施。
对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人
5、社会热点：一房多卖怎么办?
【案情回眸】刘家在县城里买了一个门市。这个门市比较大，由几十个人合买。刘家只买了其中一间，但是卖方的人同时把其中的一间卖给了几个人。大家都只签了售房合同，没有办房产证，现在卖房的人跑了。现在该怎么办?
【律师说法】《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。一房多卖，出卖人应承担民事赔偿责任。如开发商携款潜逃，还可能涉嫌刑事诈骗，可向派出所报案，将其抓获后对刘某家的损失进行赔偿。
6、社会热点：如何防止预购商品房受骗?
【案情回眸】贾某想预购一套商品房，但听说在商品房预售市场经常发生皮包公司诈骗的现象。有点不法商家根本没有从事房地产开发的资质，只是拿一张图纸欺骗购房户。如何才能防止受骗呢?
【律师说法】贾某的担心不无道理，但只要认真审查商家是否具备预售商品房的条件，还是可以避免的。《房地产管理法》第44条 商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。对于具备以上条件的商品房，是可以预购的，但在具体操作中药和对方签订预售合同，明确房屋面积、结构、价金、交房日期、违约责任等实质条款。
7、社会热点：如何计算开发商延期交房的赔偿责任?
【案情回眸】小徐购买了一套住房。购房合同中明确的交房日期是2009年6月之前，但他实际的收房日期是在2010年7月。开发商对其延期的行为没有作任何解释，购房合同中也没有约定延期交房的违约责任。
【律师说法】开发商没有按照购房合同约定的交房日期交房，属违约行为。在本案中，如果合同有约定首先按约定处理。没有约定或约定不明时，《最高院关于审理商品房买卖合同案件的解释》第17条 商品房买卖合同没有约定违约金额或损失赔偿额计算方法，违约金额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
8、社会热点：买了二手房出现质量问题该找谁?
【案情回眸】毛先生买了曾先生的一套三居房，双方很快达成协议，并办理了过户手续。毛一家人很高兴搬了进去。可是，没想到到了下雨天，房子居然漏水。原来，曾先生在卖之前对房子进行了简单的装修。毛要求将房子进行维修。可是曾认为自己已经将房卖了出去，自己和该房没有关系了，房子的问题应该去找开发商。但开发商说他们和毛没有合同关系，因此毛不应该找他们。那么，毛该怎么办?
【律师说法】《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。曾先生在卖房前隐瞒了房子的质量问题，给毛造成了损害，应该赔偿。当然，如果该房还在保修期内，根据债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人这一法律规定，他也可以要求开发商维修或赔偿。
9、社会热点：购买农村房产存在什么风险?
【案情回眸】范某系城郊某村农民，拥有楼房一栋。后范某与属于城镇户口的周某达成了购房协议书。协议书约定范某将该房卖给周某，价款22万;房屋的产权证及宅基地使用权书由范某负责办理，周某预交房款10万，余款12万在两证交付后付清，该协议后，范某将房屋交给周某，周也实际付给范某10万。后因土管部门和房产部门拒绝**。范某就诉至法院，要求判令其与周签订的协议无效，并各自返还财产。法院会支持吗?
【律师说法】按照民法的基本规定，当事人出售自己的财产并无法律上的障碍，但房产的出售有其特殊性。《土管法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或用于非农建设。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《合同法》第52条 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
本案中，城镇居民购买集体土地上的房屋，是违反相关规定，其买卖合同无效。
10、社会热点：出租人在租赁期间转让房屋后能要求承租人限期搬离吗? 【案情回眸】2005年9月，李某转业回城工作，承租钱某一套两室一厅的房屋居住，并与其签订了书面租赁协议。协议约定：房屋的租赁有效期为5年，租金按每月800元计算，水电费另付。2007年8月，钱某以15万元的价格将此房卖给他人。一星期后，钱某与陈某签订了房屋买卖合同，并办理了产权过户手续。2007年10月，陈某要求李某搬出房子，李某不同意，陈某便带人强行将李某的家具、衣物等扔到院子里，并造成了家具部分损坏。请问：钱某与陈某的房屋买卖合同是否有效?陈某有权要求李某搬出房子吗?李某的损失应由谁来承担呢?
【律师说法】陈某要求李某搬出房屋以及强行扔出李某的家具、衣物的行为侵犯了李某的合法权益，所造成的损害，陈某应承担赔偿责任。
一方面，李某在同等的条件下有优先购买该房屋的权利，原房东钱某没有事先通知李某关于房屋将出售事宜，李某有权要求钱某承担法律责任，赔偿损失;另一方面李某承租房屋在先，钱某出售房屋在后，根据“买卖不破租赁”的原则，该租赁合同在李某和后房东陈某间继续有效。
11、侵犯相邻权，怎么办?
【案情回眸】上饶县某乡镇的村民胡某于2000年建造房屋，当时该房屋北面旁边有条水沟。2010年张某在胡某的房屋旁边也建造了一栋楼房，张某在建房时将该条沟填土埋上，并将自己家的房屋瓦檐塔在胡某家的北面墙上，导致雨雪天张某的瓦水顺着胡某墙淌下，经常浸湿了胡某家的墙壁。
【律师说法】这是我2013年办理的最为经典的相邻权侵权案件，该案件最后取得了完满的结果。在这个案件中，原告胡某提出如下诉求：1、将张某瓦檐往后撤退至原沟界边;2、恢复历史上形成的水沟;3、修理损坏的墙壁。本案是典型的侵犯相邻权案件，除此之外，还包括侵犯通行、通风、阳光、流水等案件均是与之类似。在出现这样的侵权中，一方面我们要有证据证明我们的财产确实受到他人实际损害，保留好相关的证据。
